樓市並沒有情緒化:經濟學解釋了樓市爲什麽持續升溫

這裡看到了這篇星島日報的社論,說樓市正在情緒化,因爲經濟學解釋不了現在的樓市,因爲供應的增加並不能使樓價下降。唉,經濟學理論對香港的樓市有很好的解釋,我也用經濟學的原理做了正確的預測。經濟學所不能解釋的是爲什麽香港的傳媒不去學習最基本的學理。

社論說:「根據傳統經濟學說,如果供應增加,需求不變,樓價應會下調;同樣,如果供應不變,需求下降,樓價也會回落,現在預見供應上升而需求受壓, 樓價下調的趨勢應該顯而易見…現實卻是背道而馳,樓價近日不跌反升,供求現象應有的理性反應並沒有出現。為甚麼發生這個情況呢?最有可能的解釋是,公眾對 樓市政策的解讀與經濟假設不同,大家對樓價的預期偏向樂觀,認為未來的需求仍然會超過供應,今日不買,明日會更貴。」

明顯地,這篇社論的作者根本不知道供應與需求是什麽。供應並不是市面上有多少貨物可以供應,而是供應商會因應價格的改變而提供多少貨物。同理,需求 並不是有多少人想購買多少貨物,而是需求量會因價格與收入的改變增加或減少。因此,供應量增加並不直接導致價格下跌,還需要看整體價格動向,還需要看需求 曲綫,還要看收入。就算假設需求曲綫不變(價格只在曲綫中上下移動),假如市場出現短缺,少於市場出清點的供應增加對價格沒有半點影響。

另外,爲什麽要假設需求不變?這個假設又是否符合現實?在現實中需求不只受消費偏好與收入所影響,它還受貨幣流動性、利率、通脹等影響,因爲現實中有貨幣假象– 以爲貨幣量增加等於實際購買力增加的錯誤–消費者考慮的不全是他們的實際收入而是手中擁有的貨幣量。因此,需求可以看成是有多少錢在追逐多少貨物:貨幣供 應量會影響消費。假如貨幣供應減少而對貨物的需求量不變,價格就會下跌,並出現通縮的現象,因爲貨幣量不足夠去支持交易。反之,如貨幣供應增加,價格就會 上升,並出現通脹的現象。這裡要留意,通脹意味著今天的消費會比明天的消費更有價值,因爲今天手中貨幣的購買力比明天的高。

同時,房地產並不是一般消費品,它是資本貨物的一種(房地產可以作爲抵押物,會計算在資產負債表當中),與股票與債券一樣,價格受利率的影響。持有 貨幣的人–投資者或消費者–要就投資、儲蓄與消費進行取捨;在資產價格上升、利率低的情況下,投資是最好的選擇(次選是消費),因爲貸款成本低,通脹會減 輕貸款的實際負擔,又可以以手中貶值中的貨幣換取高價值的資產。因此,假如經濟環境不變,貨幣供應增加與低利率會引起投資量增加,資產價格也會跟著提升。

匯率升跌也會引起貨幣供應量的改變。貨幣的差價提供了套利的機會:在港元兌人民幣1:0.80的情況下,80萬人民幣就可以購買價值100萬港元的 資產,而且只需要支付香港的利率。因此低匯價會引起海外資金流入本地的資產市場,形成所謂「熱錢」的現象。「熱錢」的流入又進一步加大香港的貨幣流通量, 提高通脹水平,降低實際利率,因此資產價格又會進一步提升。(假如沒有聯係匯率,「熱錢」會逐漸提高港元匯價,因此聯係匯率不容許香港資本市場自動調 節。)綜合上述,要預測香港資產價格(包括樓價)上升與否,假如香港經濟環境不變,我們只需要觀察貨幣供應量與資本流入量是否持續增加,利率與匯率是影響 前兩者的因素,這裡要看的是利率與匯率的下跌會否引起貨幣供應量與資本流入量的增加。

香港貨幣供應M3(來自香港統計處):

hkm3

我們可以看到2012年底三季的貨幣供應量比2011年增加了接近6千億港元。2011年比2010年更是增加了1萬億港元。

香港資本賬戶淨值(來自世界銀行):

hkca

以上數據説明香港有越來越多的錢在追逐短缺中的資產供應–資產供應增加的速度追不上貨幣流動性增加的速度。不知道社論作者憑什麽說需求不變,甚至是受壓??對貨物徵收稅務是在改變(提高)貨物的價格,使價格在需求曲綫中往上移動,需求曲綫並沒有左右移動,需求本身沒有改變,何來受壓?

事實證明「傳統」經濟學理論完美地解釋了香港資本市場的問題,也説明供應,注意,是未來數年的供應,根本解決不了問題。

山中

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對「樓市並沒有情緒化:經濟學解釋了樓市爲什麽持續升溫」的一則回應

  1. KaHing 二月 5, 2013 / 1:17 下午

    事實上有些人認為房屋問題不是供應問題,私人新盤一個接一個推出,問題是「真正用家買唔起」,香港的摟市因聯匯「鎖死」,除非有戰亂、天災或外星人入侵,否則,只會不段上升,政府的政策只是「扮下嘢」,我們只需看看九七後的樓價走勢便知,政府根本無心壓止樓價,因為政府、富商、功能組別及有樓中產都是既得利益集團,而聯匯為何「鎖死」?那就不是經濟問題,是政治問題。

  2. 山中 二月 5, 2013 / 1:35 下午

    另外,私人新盤的土地是政府賣地得來,賣地收入不減少,要地產商減價的可能不大。

    我們也可以猜想假如統治香港的是殖民地政府,它會否作出與九七後香港政府不一樣的決定。我相信也是大同少異。

    我有一位朋友說,假如香港沒有發生要死人的政治事件,要改變這種政治制度是不可能。

    • KaHing 二月 6, 2013 / 2:05 下午

      無錯,就我的見解,這是一個死局,先不説政府會怎様做,大部分議員為「攬」中產票,在房屋問題上又只會「扮下嘢」,加上地產商浸透入根的功能組別,任何打壓樓價的方法議案,不又是「扮下嘢」便是「嘥Q氣」,結果社會只有不段撕裂成兩個階層,即有樓和無樓,如果香港政府或中共認為香港可以好似紐約玩曼克頓化,那就很儍,見「城邦自治」的那班人便知……
      出路只有一條,就是激進的理性抗爭行動(見近日戴耀廷發表之言論),用足夠的人數癱瘓香港的政經中心中環,否則無樓階層的子子孫孫就繼續犬儒般做有樓階層的奴隸,世世代代下去。
      説假想殖民地政府的做法,我想也走不出死局,了解何謂深層次矛盾便知一二。

  3. 山中 二月 6, 2013 / 2:57 下午

    要說起來又要勞氣。香港的問題不只是有樓和無樓這麽簡單。還有一群「追夢族」,以爲勤勞工作,努力儲錢就可以安枕無憂,就不用關心政治。最低工資、全民醫療保險、全民退休保險的提議不只是政府無作爲,商界反對,大多「市民」都反對,因爲他們根本不知道這些制度是怎樣運作。就好象無綫電視電視劇:有這樣的市民就有這樣的政府。就算有普選,選出民主特首,也不見得他會對稅制等問題提出有效的對策。

    中共對香港有一個期望就是希望它能透過香港消化國内多餘的資金,所以熱錢長要長有,資產價格因此上漲,而香港人又不懂得什麽叫泡沫,以爲升就是好。不要說他們忘記了97的教訓,他們根本不知道97的原理是什麽。

    至於癱瘓中環,這個話題我們也討論過,也記憶猶新。所謂「一鼓作氣,再而衰,三而竭」,出現佔領中環時戴耀廷去了什麽地方?佔領中環那幫人又幹了什麽?現在再要提出根本已經過時。還有,戴耀廷所針對的只是普選,並非深層問題。稍為動腦筋想想就知道中共不會給香港有真普選,根本不用等施政報告。我不相信他懂得香港政治經濟的死結,就好像不懂得進化論的人要跟你說現代醫學,說了半天依然是癡人説夢。

  4. KaHing 二月 9, 2013 / 6:37 上午

    香港長期以來都有一種意識形態的浸透,加上中國和香港的近代史,上一輩人經歴國內的動亂,一切一切都構成今天局面的因素。

    簡言之,港人已被洗腦多年,追夢族、泡沫等等都不是問題,現在香港只是一個大賭場,泡沫又如何,他們只知在爆之前能"cap"一大筆便算蠃家,香港最終會變成點並不重要,因為他們手持多國護照,最後會舉家移民,問題是那些不參與這場賭局的人,最終他們會全都成為輸家,在這個爛攤子繼續犬儒地生活。

  5. 山中 二月 9, 2013 / 1:20 下午

    不用腦思考的人太多。不知有沒有興趣討論練乙錚事件?

    • KaHing 二月 11, 2013 / 5:40 上午

      看過你那邊的文章了……
      首先,我不是梁粉。
      身邊一些人常談到梁振英,都有兩三種很主流的態度,説現在吵吵鬧鬧,小事化大;又説他剛上場,應看久些;又説似乎對人不對事等等。
      我的看法很簡單,現在擺明就是對人不對事,就好像你要針對一個人,你有九萬個理由説他這不是那不對,你不會考究當中的事理因由,你針對一個人,就已前設了種種負面的理由。
      現在的情況,就是梁振英民望低,政客及其它相關人士抽水、打落水狗,根本不必細心説理。
      為何「擺明就是對人不對事」?説到底也是最始初的「理」,因為梁振英是中共指派的人,是小圈子選出來的,加上政客及其它相關人士了解這個人的背景及習性,這條「理」不通,打後還説什麼道理?打倒你才是首要的,其次重要的考慮是:梁振英是中共指派的人,無論這人是否能把香港搞好,只要是「中共指派」,愚民又認為中共指派的人都能把香港搞好,那民主與否都無所謂,若此先例一開,香港玩完。
      所以道理不用説,打倒梁振英是當務之急,這是政冶。

      • 山中 二月 11, 2013 / 6:04 上午

        我覺得不用談支持誰不支持誰。我也不支持梁振英,但我會考慮應該要怎樣改變香港的現狀,延續上面的討論,假如梁振英下臺會不會使香港的情況改善,我們上面的結論是:不會。因爲梁振英有太多問題,而這些問題其實大多是制度的問題,下了梁振英,還有葉劉有范徐,不見得梁會比她們糟。假如說梁得位不正,以侵犯公民權的方法拉他下馬也不見得是確立了什麽法治機制。

        我對現在輿論不滿的是,這些大律師、法律學者開口閉口的都說法治,但到了這重要關頭卻全都忘記法治的意義。要說政治,沒問題我不反對,但我們要知道他們現在所做的其實是政治運動,法理並不站於他們一方。假如他們要說政治在介入法治,他們要知道他們現在所做的其實是一樣。

        要說政冶,其實梁振英與香港政治制度上有很多把柄,是反對黨不懂得好好利用這些把柄去攻擊他。但如我們要違反法治打倒梁振英,其他政團就不會學會怎樣發起公衆對政策的討論與輿論攻擊:匯率、利率、普選等等,法治的口號會成爲他們的武器,利用對法治的曲解去攻擊政治對手。這樣的情況下,我看不到梁國雄這些小政黨、獨立政客有什麽方法能跟民主黨與公民黨競爭。新加坡就是這樣做成的。

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